【2026年最新】相続した実家の「空き家特例」とは？3,000万円控除の要件緩和と放置するリスクを解説

空き家問題に対抗するため、これまで「空き家等対策の推進に関する特別措置法」に基づき、倒壊の恐れがあるような危険な空き家（特定空き家）に対して、自治体による指導や強制代執行が行われてきました。

さらに近年の法改正により、危険な状態の一歩手前である「管理不全空き家」という枠組みが新設されました。これにより、窓ガラスが割れている、草木が荒れ放題になっているといった物件も自治体からの改善勧告の対象となります。

勧告を受けると、それまで実家の土地に適用されていた「住宅用地の特例（固定資産税が最大6分の1に減額される優遇措置）」が解除されてしまいます。つまり、空き家を放置しているだけで、翌年の固定資産税が最大で約6倍に跳ね上がるリスクが生じるため、早期の売却や活用がこれまで以上に強く求められています。

空き家の売却を後押しするために創設されたのが、税金面の特例である「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例（空き家特例）」です。これは、相続によって空き家になってしまった実家（家屋や土地）を一定の期間内に売却した場合、売却益（譲渡所得）から最大3,000万円まで控除でき、譲渡所得税を大幅に減らせる（あるいはゼロにできる）という非常に強力な制度です。

特例の適用を受けるためには、以下の要件をすべて満たしている必要があります。

• 建物の構造： 1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された古い家屋（いわゆる旧耐震基準の建物）であること、かつマンションなどの区分所有建物ではないこと。


• 利用状況： 相続開始の直前において、亡くなった方（被相続人）が一人で暮らしていたこと。（※老人ホーム等に入所していた場合でも、一定の要件を満たせば一人暮らしと認められます）


• 相続後の状態： 相続から売却までの間、その家屋や土地がずっと「空き家」であり、人に貸したり、自分で住んだりしていないこと。


• 売却金額： 建物と土地の売却対価の合計額が1億円以下であること。（※2回以上に分けて売却した場合も通算して判定されます）


• 売却期限： 相続が始まった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。

税制改正により、この特例の適用期限が延長されるとともに、実務上のルールが大きくアップデートされました。

• 【要件緩和】売却した「後」の解体でも対象に！： 従来のルールでは、売主（相続人）が「売却契約を結ぶ前」に自費で家を取り壊して更地にするか、耐震リフォームを完了させなければ特例が使えませんでした。しかし最新のルールでは、売却した後に、買い手（購入した人）が翌年2月15日までに解体や耐震工事を行えば、特例が適用できるようになりました。これにより、売却前の多額の資金負担やリスクが大幅に軽減されています。


• 【一部厳格化】相続人が3人以上の場合は上限減額： 控除額は1人あたり最高3,000万円ですが、1つの空き家を3人以上の相続人で共同相続して売却する場合、1人あたりの控除上限が「2,000万円」に引き下げられましたのでご注意ください。


• 他の特例（取得費加算）との選択適用： 相続した財産を一定期間内に売却した際、支払った相続税の一部を経費（取得費）にできる「取得費加算の特例」がありますが、この空き家特例とはどちらか一方しか選べない選択適用となります。

空き家の3,000万円特別控除は、節税効果が非常に大きい反面、「昭和56年以前の建物か」「売却後の買い手の動き」「1億円の壁」など、適用の可否を判定するための要件が非常に複雑です。また、申請にあたっては地方公共団体から「被相続人居住用家屋等確認書」という証明書を発行してもらい、確定申告書に添付する必要があります。

売却の手続きを進めてしまってからでは特例が使えなくなってしまうケースもあるため、不動産業者に相談する「前」に、まずは税理士へ適用のシミュレーションを依頼されることを強くお勧めします。

所沢での空き家売却・相続税対策のご相談は「税理士法人 阿部会計」へ

「相続した所沢の実家を売りたいけれど、3,000万円控除の対象になる？」「解体してから売るのと、そのまま売るの、どちらが税金面でトク？」といった疑問は、当事務所にお任せください。

所沢密着40年以上の実績を持つ当事務所では、最新の税法に基づいた緻密な譲渡所得税のシミュレーションを行い、お客様の手元に最も多くのお金が残る売却の方法をご提案いたします。親しみやすい女性税理士が親身に対応いたしますので、まずは当事務所の初回無料相談をご利用ください。

⇒ 空き家特例・不動産売却の初回無料相談はこちら

⇒ お電話でのご相談：04-2925-2181（平日 9:00〜17:00）