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不動産保有会社の活用事例

不動産保有会社

個人資産家の所得税や相続税・贈与税の負担は、ここ数回の税制改正で厳しくなってきました。

一方、国際競争力をつけるために法人税の引下げが進んでいます。

このような背景の下、不動産保有会社を活用することに注目があがっています。

今回は、どんな活用方法があるか事例により観ていきたいと思います。

目次

事例1:青空駐車場を不動産保有会社所有の賃貸建物を建築し活用する

青空駐車場

 青空駐車場経営の場合では、不動産保有会社に管理料を払い、収入を不動産保有会社に移すことは、わずかしかできません。
 また、土地所有者に相続が発生したときの土地の評価額は、自用地として評価しなければならず、何の評価減もありません。
 そこで、有効活用に向いている土地の場合、土地を会社が賃借し、建物を会社で建築して賃貸することが考えられます。
 結果、土地の評価が下がり、所得税対策と相続人への収入移転が可能になります。
 これにより、相続税額を引き下げる節税効果が期待できます。
 ただし、実施に移す際には、以下の点に注意が必要です。

注意1、借地権の認定課税への配慮が必要

借地権

 個人の土地を会社が借りると、会社に借地権の認定課税の問題が生じます。
 これを回避するためには、土地所有者と会社との連名で「土地の無償返還に関する届出書」を提出することや、定期借地契約を締結することが必要です。

注意2、なるべく多くの自己資金を準備する

自己資金

 会社が賃貸建物を全額借入金で取得して賃貸経営をしようとすると、賃貸収入から固定資産税の2~3倍の地代を支払い、借入金返済すれば、建物の使用や地域賃料相場にもよりますが、よほど良い条件で貸せない限り、満足に役員や従業員に給与を払えません。
 もちろん、人気住宅地域やロードサイド店舗として出店企業に人気のある立地であれば良いのですが、会社運営の資金繰りを考えると、出来るだけ自己資金を多く用意しておきたいものです。
 そこで考えられる手法が、当面の必要資金を駐車場所有者(推定被相続人)からの出資に頼ることです。
 この出資は相続発生時点では相続財産として評価されて課税対象となります。
 しかし、相続発生時点までは生命保険契約等で利益を圧縮し、相続発生時には死亡退職金を支給するなどの方法により、株式評価の引き下げ対策と同時に納税資金の確保を行うことが出来ます。

注意3、中長期の対策として行う

中長期の対策

 近いうちに相続が発生する可能性が高い時には、短期対策として駐車場所有者自身が賃貸建物を建築して賃貸する方が高い効果が得られます。
 しかし、駐車場所有者の年齢が比較的若く長期対策として考えられる場合には、会社で建物を建築した方が、長生きすればするほど収入移転効果が大きくなり、将来の納税資金を相続人が準備できるという効果を得られることになります。
 また、会社が建物を取得したときには、3年間は取引価格(時価)で評価されるという株式評価上の問題もありますので、中長期対策として考えましょう。

事例2:収益性の高い中古物件を会社に譲渡する

収益性の高い中古物件

 個人が所有している高収益中古賃貸物件を会社に売却すると、収入移転による所得税対策と相続税対策を同時に実現できます。
 特に、高額所得者が収益性の高い物件を売却すると、その効果が高くなります。
 実施の際には、下記の点にご注意ください。

注意1、建物は原則として時価で譲渡する

時価

 建物は売却時の時価で譲渡する必要があります。
 相続税を計算するときの建物の評価額も時価で評価されることとされていますが、建物の時価は個別に評価する必要があり、実務上不動産鑑定士による鑑定評価によって算定する方法もとられています。
 また、定額法による減価償却の未償却残高で譲渡していれば課税上弊害が無いとする考え方もあります。
 なお、建物の売買に伴う金銭の授受と所有権移転登記がないと、譲渡の実態が無いものとして、税務上否認される可能性がありますので、この点にも注意が必要です。

注意2、借地権の認定課税への配慮が必要

借地権認定

 中古建物を会社が買い取った場合でも、事例1と同じように土地所有者との間で借地権認定課税の問題が発生しますので「土地の無償返還に関する届出書」の提出か、相当の地代の支払、または定期借地契約の締結をする必要があります。

注意3、会社の資金調達能力の影響を受ける

資金調達能力

 建築費の高騰時に建てた賃貸建物は建築価格が高く、借入金も多く残っているという特徴があります。
 このような中古建物を会社に売却しようとしても、売却額では建築資金の借入金を返済できず残ってしまいます。
 このような場合には土地とともに譲渡する方法も考えられます。
 また、会社が購入資金を調達できるかどうかという問題もあります。
 どうしても調達できない場合は、元の所有者から資金を借り入れることになります。
 このような方法を実行するときは、しっかりとした金銭消費貸借契約を結び、合理的な返済計画が必要となります。

注意4、賃貸契約書の書き換えや借家人への通知

賃貸契約書

 建物売買契約書、建物の所有者が会社に変わったことに伴う借家人との賃貸借契約引継確認書、振込口座変更手続き、敷金や保証金の引継とそれに伴う資金移動、その他細部にわたって続きをし、その証拠書類を整理して保存しておく必要があります。
 こうした証拠書類は、建物の売買が形式的なものでなく、実際に行われたことを対外的に証明するために必要であるとともに、税務上の処理にも影響しますので、税務の専門家と相談しながら、慎重に準備していただくことをお勧めします。

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