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借地権の評価

目次

借地権の評価

借地権とは、建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権のことをいいます。
借地権は、相続税や贈与税の課税対象となります。

借地権の種類

①借地権(旧借地法)

借地権とは、旧借地法が適用される借地権のことです。

②普通借地権

普通借地権とは、契約期間は決まっていますが、更新可能な借地権をいいます。
権利の存続期間は当初30年で、更新1回目は20年、それ以降は10年となります。

③定期借地権

定期借地権とは、契約満了後には土地を所有者に返還する借地権です。
住宅用として一般的な「一般定期借地権」は、契約期間が50年以上となっている借地権です。

④建物譲渡特約付借地権

建物譲渡特約付借地権とは、定期借地権の一種で、契約期間は30年以上のものをいいます。
契約満了後には、建物を相当の対価で地主に譲渡することが決められています。

⑤事業用定期借地権

事業用定期借地権も、商業施設や店舗など事業用に土地を借りる場合の定期借地権の一種です。
契約期間は10年以上50年未満となっています。(平成20年法改正以前は、10年以上20年以下)

⑥一時使用目的の借地権

建設工事の仮設事務所、プレハブ倉庫又はイベント用建物等のために土地を一時的に使用するための借地権です。

旧借地法と新借地借家法との違い

・旧借地権

平成4年7月31日までに契約が成立した借地権は旧借地権の対象となります。
借地権者の立場を守ることに重点が置かれており、土地所有者は正当な事由がある場合を除き、契約更新を拒否できず、半永久的に土地を使い続けることができます。
また、借地権者には建物買取請求権が認められており、契約満了時に土地所有者に建物を買い取ってもらうことができます。
旧借地権では、建物を堅固建物(石造・レンガ造・コンクリート造等)と、非堅固建物(木造等)に区分しており、それぞれで借地権の存続期間が異なります。

・新借地借家法

平成4年8月1日以降に借地契約が成立した場合は、新借地借家法が適用されます。
新借地借家法も旧借地権と同様、契約満了時に土地所有者に建物買取請求ができますが、堅固建物と非堅固建物との区分が無くなり、存続期間も変更となりました。

借地権の評価

・普通借地権の場合

借地権の評価額は、借りている土地が自分が所有して自分が使用する土地(自用地)であると仮定して評価した価額に借地権割合を乗じて計算します。

・定期借地権の場合

定期借地権の評価額は、原則として課税時期(相続又は遺贈の場合は被相続人の死亡日、贈与の場合は贈与日)における借地権者に帰属する経済的利益とその存続期間を基に計算します。

・一時使用目的の借地権の場合

一時使用目的の借地権の価額は、雑種地の賃借権の評価方法と同じように評価します。

① 地上権に準ずる権利として評価することが相当と認められるもの。(賃借権の登記がされているもの、権利金や一時金の支払いがあるもの、堅固な構築物の所有を目的とするもの等)

自用地価額×法定地上権割合と借地権割合のいずれか低い割合

② ①以外の賃借権

自用地価額×法定地上権割合×1/2

※法定地上権割合とは、その賃借権が地上権であるとした場合に適用される相続税法第23条に規定する割合をいいます。

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