居住用財産を売却した時の特例
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居住用財産を売却した時の特例
相続した居住用不動産を売却して、納税資金に充てたり、遺産分割の際の代償金の財源としたりするケースがよく見られます。この場合、相続税を支払って取得した不動産を売却するにも関わらず、売却益部分に税金がかかってしまいます。この税金によって遺族の生活資金が不足してはいけないので、居住用財産を売却した時の特例が設けられています。
前述の通り、相続した不動産を売却した時に、利益（譲渡所得）が発生すると税金がかかります。これを譲渡所得税・住民税といいます。
【譲渡所得の計算式】
譲渡所得＝譲渡収入金額―(物件の取得費＋売却費用)
このうち物件の取得費がわかっている場合には、それほど利益がでないケースも多いのですが、相続した不動産の場合、先祖代々の土地で、取得費が分からないケースも多くなります。この場合、物件の取得費は譲渡収入金額（売却金額）の５％とみなされるため、譲渡所得が多額となるケースも少なくありません。
【譲渡所得税・住民税の計算式】
譲渡所得税・住民税＝（譲渡所得－特別控除額）×税率
税率（所得税・住民税合計）は、不動産の所有期間が５年以下の場合は短期所得となり３９．６３％、５年超の場合は長期所得となり２０．３１５％で計算されます。
居住用財産の売却時には、所有期間の長短にかかわらず譲渡所得から最高３０００万円まで控除できる特例があります。
これを、居住用財産を譲渡した場合の３０００万円の特別控除の特例といいます。
特例を受けるための適用要件
特例を受けるためには、以下の１～６の要件を全て満たしていることが必要になります。
１．下記のいずれかを満たす居住用財産であること
①現在、主に住んでいる自宅である。
②すでに転居している場合、転居後３年を経過する日の属する年の１２月３１日までの売却である。
③建物を解体する場合、②の範囲内で、解体から１年以内に土地の売買契約を締結している。
④建物を解体してから売買契約を締結した日までに、その敷地を貸駐車場等の用に供していないこと。
⑤単身赴任の場合、配偶者が住んでいる建物も認められる。
２．売却した年の前年及び前々年に、この特例又は居住用財産についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。
３．売却した年の前年及び前々年に、居住用財産の買換えや交換の特例を受けていないこと。
４. 売却した家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など、他の特例の適用を受け ていないこと。
５. 災害によって滅失した家屋の場合は、住まなくなった日から３年を経過した日の属する年の１２月３１日までに売却すること。
６．売手と買手が、親族や夫婦、同族会社など、特殊な関係でないこと。
適用を受けるための手続き
この特例の適用を受けるためには、以下の書類を添えて確定申告をすることが必要です。
・確定申告書、譲渡所得の内訳書
・戸籍の附票（契約日の前日の住所と住民票記載の住所が異なる場合）
・譲渡した土地、建物の全部事項証明書
・売却時の書類の写し
・取得時の書類の写し
・住民票の写しあるいはマイナンバー
10年超所有軽減税率の特例との併用
居住用財産を売却した時点で１０年以上所有していた場合、長期譲渡所得の税額より低い税額で計算する軽減税率を適用することができます。
具体的には、売却益が６，０００万円以下であれば、税率（所得税・住民税合計）は１４．２１％に設定されています。
３０００万円の特別控除の適用要件に加え、売却した年の１月1日において、所有期間が１０年を超えていること、前年及び前々年においてこの特例の適用を受けていないことが要件となります。
この特例を３０００万円の特別控除と併用することで、更なる節税効果を期待することができます。
住宅ローン控除との併用は不可
不動産売却後、新たに住宅を購入する場合、３０００万円の特別控除と住宅ローン控除とは併用できないため、注意が必要です。
どちらがお得になるかは、ケースバイケースのため専門家に相談してみることをお勧めします。
相続した空き家を売却した場合
居住用財産売却時の３０００万円の特例とは別に、相続や遺贈によって取得した空き家を売却した場合でも、譲渡所得から最高３，０００万円控除できる特例があります。
これを「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」といいます。
特例の対象となる空き家の条件は以下の３点です。
・昭和５６年５月３１日以前に建築されたものであること
・区分所有建物登記がされている建物でないこと
・相続開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと
売却は、相続の開始があった日から３年を経過する日の属する年の１２月３１日までに行う必要があります。
また、この特例の適用期間は令和５年１２月３１日までとなっています。
居住用財産売却時の「３，０００万円特別控除」と「被相続人の居住用財産に係る特別控除の特例」は同一年の併用が可能ですが、2つの特例を併せて３，０００万円が控除限度額となるので注意が必要です。
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