【2026年最新】最大80％減額！「小規模宅地等の特例」の限度面積と併用時の計算式を税理士が解説

小規模宅地等の特例とは、亡くなった方（被相続人）や、その方と生計を一つにしていた親族が「居住用（自宅）」や「事業用（お店や会社）」として使っていた土地について、残された家族の生活や事業の基盤を守るために、一定の面積までの評価額を50％〜80％減額する制度です。

ただし、節税目的の駆け込みを防止するため、「相続開始前3年以内に贈与によって取得した土地」や、「相続時精算課税制度による贈与で取得した土地」については、この特例の適用を受けることは一切できませんのでご注意ください。

土地の使われ方によって、特例が適用できる面積の上限と、減額される割合が以下のように3つのグループに分かれています。

• 【自宅の土地】特定居住用宅地等： 限度面積 330㎡ まで ／ 減額割合 80％


• 【お店や会社の土地】特定事業用宅地等・特定同族会社事業用宅地等： 限度面積 400㎡ まで ／ 減額割合 80％


• 【アパートや駐車場の土地】貸付事業用宅地等： 限度面積 200㎡ まで ／ 減額割合 50％

相続財産の中に、自宅の土地だけでなく、自営の店舗や賃貸アパートの土地など複数の宅地が含まれている場合、特例を併用できる面積の上限は、「貸付事業用宅地等（アパートや駐車場など）」が含まれるかどうかで計算式が大きく変わります。

■ パターンA：貸付事業用宅地等が「ない」場合（自宅と自営の店舗など）

この場合は面積の調整（制限）がなく、それぞれの限度面積の枠を完全にフル活用して併用することができます。

■ パターンB：貸付事業用宅地等が「ある」場合（アパートや貸駐車場を含む場合）

貸付事業用の土地を含めて併用する場合は、全体の限度面積を「貸付事業用の枠（200㎡）」を基準に換算して調整する以下の複雑な数式に当てはめ、合計が200㎡以下に収まる範囲内でしか適用できなくなります。

税制改正により、貸付事業用宅地等（アパートや駐車場など）については、駆け込みの節税対策を防止する厳しいルールが設けられています。「相続開始前3年以内」に新たに賃貸を始めた土地については、原則としてこの50％減額の特例を利用することができません。（※ただし、亡くなる3年よりも前から「事業的規模（いわゆる5棟10室基準など）」で不動産貸付業を長年行っていた場合は例外的に認められます）。

自宅のほかに賃貸アパートや駐車場など複数の土地をお持ちの場合、「どの土地に」「どれくらいの面積だけ」小規模宅地等の特例を適用すれば、相続税の総額が最も安くなるのかを計算するのはパズルを解くような非常に難解な作業となります。適用する土地の優先順位を間違えると、数百万円単位で税金を払いすぎてしまう大損リスクが生じます。

この特例の有利選択は、税理士の腕の見せ所でもあります。手遅れになる前に、必ず土地の評価と特例適用に精通した専門家へご相談ください。

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