【2026年最新】私道に相続税はかかる？「3つの評価方法」とセットバック・旗竿地の注意点を税理士が解説

相続税において、私道を評価する場合には、その道路の公共性の高さ（誰が利用しているか）に応じて以下の3つの評価方法に分類されます。

• 不特定多数の人が利用する私道 ⇒ 評価しない（評価額ゼロ）


• 特定の人のみが利用する私道 ⇒ 私道評価（通常の3割で評価）


• 所有者専用の通路 ⇒ 通常の宅地評価（減額なし）

誰でも自由に通行できるような公共性の高い私道は、所有者が自分の私有物として勝手に利用したり、売却したりすることが事実上不可能なため、財産としての価値はないとみなされ「評価額ゼロ」となります。具体的には以下のような私道が該当します。

• 公道から公道へ通り抜けができる私道


• 行き止まりであっても、その先に集会所、地域センター、公園などの公共施設や商店街などがあり、不特定多数の人が出入りするために通る私道


• 私道の一部に公共バスの転回場や停留所が設けられている私道

【重要：セットバック部分も評価ゼロ】
建物を建築・建て替えする際、建築基準法の規定により道路の幅を4m確保するために自分の土地を後退させた部分（セットバック部分）をそのまま保有している場合も、事実上の通り抜け私道として扱われるため、相続税の評価の対象にはなりません。

通り抜けができない「行き止まりの私道（袋小路）」などで、その私道に面している数軒の家の住人（特定の者）だけが通行に使っているような場合は、通常の土地の評価額の30％相当（3割評価）となります。

不特定多数が通るわけではないため公共性は低いですが、自分の土地だからといって勝手に建物を建てることはできず制限を受けます。一方で、将来隣接する土地と一緒に売却（合筆）するなど、財産としての処分可能性が完全にゼロではないため、公道にはない経済的価値が一定程度あるとみなされます。

※ただし、その私道に税務署長が定めた「特定路線価」を設定して申告する場合は、その特定路線価を基に評価して差し支えありません。

道路の形をしていても、自分（や自分のマンションの入居者）しか使っていない専用の通路部分は、私道としての減額（3割減など）は一切できません。

代表的なものが「旗竿地（路地状敷地）」の通路部分です。道路から奥まった家に入るための通路は、他人が通るわけではなく自分専用の敷地の一部であるため、通路部分だけを切り離して評価することはせず、奥の敷地と合わせた全体を「不整形な1つの宅地」として評価します。また、大きな賃貸マンションの敷地内に造られた、そのマンションの入居者専用の道路などもこれに該当します。

【要注意：固定資産税が非課税でも相続税は別！】

市役所などの判断により、固定資産税の課税地目が「公衆用道路」となっていて毎年の固定資産税が非課税（ゼロ円）になっている土地であっても、相続税の評価においてはそのまま「評価ゼロ」になるとは限りません。相続税では、実際に誰がどのように使っているかという実態で判断するため、固定資産税が非課税の私道であっても、特定の者しか使っていなければ3割評価として課税対象になります。この思い込みによる申告漏れが非常に多いため、十分な注意が必要です。

私道の評価は、公図や登記簿、路線価図といった机上の資料を見るだけでは「誰が通っているのか」「通り抜けできる状態なのか」を正確に判断することはできません。現地の利用実態や、セットバック部分の正確な面積の計測など、専門家による現地調査が欠かせない分野です。

評価方法を1つ間違えるだけで、本来払わなくてよい税金を払ってしまったり、逆に税務調査でペナルティを課されたりするリスクがあるため、自己判断せず早めに税理士にご相談ください。

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